"普洛斯"這個(gè)名字，雖然在物流地產(chǎn)界早已鼎鼎大名，但對(duì)于外界而言，卻總是會(huì)有"兩個(gè)普洛斯"的印象存在，時(shí)常將GLP與Prologis兩家企業(yè)混淆。尤其是從英文名上來看，由于后者的英文發(fā)音與"普洛斯"更為接近，更加造成了識(shí)別上的誤差。

簡(jiǎn)單來說，兩者的區(qū)別：

● GLP（Global Logistics Properties，現(xiàn)中文名"普洛斯"）

本篇報(bào)告的研究對(duì)象，"普洛斯"。曾經(jīng)作為Prologis的中國(guó)與日本的分支業(yè)務(wù)，于2008年12月24日被GIC全額收購(gòu)股權(quán)及債權(quán)，自此從Prologis分拆出來單獨(dú)發(fā)展。目前業(yè)務(wù)遍及中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西，是亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)企業(yè)。

● Prologis（現(xiàn)中文名"安博置業(yè)"）

GLP從前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年與安博置業(yè)（AMB Properties）合并，成為全球第一大的物流地產(chǎn)企業(yè)。隨后其英文名沿用Prologis，而中文名則改為"安博"。目前業(yè)務(wù)遍及北美、歐洲、亞洲等超過20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

1.2、普洛斯歷史發(fā)展軌跡：成立于北美，背靠新加坡財(cái)團(tuán)，發(fā)跡于亞洲

●成立于北美，挾資本之勢(shì)全球擴(kuò)張

1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。當(dāng)時(shí)公司的投資領(lǐng)域較為多元化，既包括工業(yè)用地，也包括商業(yè)及寫字樓盤等地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)。最終，為了降低空置率，提高運(yùn)營(yíng)及資金回籠效率，公司選擇與美國(guó)其他房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)分開來，專注于當(dāng)時(shí)由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而出現(xiàn)大量需求的物流地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)。

而于此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮襲來，越來越多的美國(guó)國(guó)際化企業(yè)需要全球性的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局來幫助他們?nèi)蜾佖洠瓿煽焖贁U(kuò)張。而SCI則抓住了這次機(jī)會(huì)，借助全球化物流概念順利在1994年于紐約證券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名為Prologis。

● 染指亞洲市場(chǎng)，進(jìn)軍日本和中國(guó)

而借助資本之勢(shì)，Prologis通過全球并購(gòu)以及美國(guó)企業(yè)全球擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，將自己的觸手伸向全世界，而亞洲，尤其是才剛加入WTO不久的中國(guó)，在政策及政府的推動(dòng)下，正如火如荼的開始新一輪全球貿(mào)易的大動(dòng)作。巨大的市場(chǎng)需求以及物流倉(cāng)儲(chǔ)作為貿(mào)易的剛需屬性，強(qiáng)烈的吸引著Prologis的目光。

2001年，Prologis首先進(jìn)入美國(guó)企業(yè)更為熟悉的日本市場(chǎng)，并同時(shí)隔海觀望對(duì)面的這一全球矚目的龐大市場(chǎng)，以尋求最好的切入時(shí)機(jī)。

最終，Prologis在2003年邁出了其進(jìn)入中國(guó)的第一步，選擇將總部設(shè)在中國(guó)外資企業(yè)最多、國(guó)際貿(mào)易最繁榮的第一大港口——上海。

●深耕本土化，借力物流園區(qū)拓展市場(chǎng)，政府企業(yè)"雙得利"

Prologis剛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，由于政府對(duì)于外資在華"圈地"現(xiàn)象明顯保持著很強(qiáng)的戒心，公司在前期希望從政府直接拿地的愿望并不順利。最終，管理層改變策略，從二級(jí)市場(chǎng)入手，一是收購(gòu)了樂購(gòu)整套配送設(shè)施并在上海取得西北物流園的開發(fā)權(quán)，二是與蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州物流園區(qū)簽訂了開發(fā)協(xié)議，以入股形式進(jìn)行工業(yè)物流園區(qū)的開發(fā)及建設(shè)。終于在2004年拿下了14萬(wàn)平方米的工業(yè)物流設(shè)施及土地，成功踏實(shí)第一步。

在建立了立足之地后，Prologis開始發(fā)揮其作為外資國(guó)際化企業(yè)的絕對(duì)性優(yōu)勢(shì)——全球性的大企業(yè)客戶資源（全球財(cái)富1000強(qiáng)企業(yè)近一半左右是其客戶），將其過往十年來積累的客戶引入中國(guó)并為其提供一整套的現(xiàn)代化物流解決方案。

在當(dāng)時(shí)的中國(guó)，物流地產(chǎn)業(yè)提供的物流解決方案仍然相當(dāng)落后，離國(guó)際一流大企業(yè)的需求仍然相差甚遠(yuǎn)。Prologis的出現(xiàn)使得外資大廠的訂單紛至沓來，僅4個(gè)月后蘇州工業(yè)園的物流設(shè)施租用率便從55%猛增至92.8%。其中客戶不乏阿迪達(dá)斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅這樣的國(guó)際頂級(jí)企業(yè)。

物流園的開發(fā)，引來了國(guó)際大廠的入駐，最終導(dǎo)致了整個(gè)工業(yè)園區(qū)被整體盤活并拉動(dòng)了當(dāng)?shù)卣腉DP與稅收。這種顯而易見的連鎖效用立刻為政府所注意到，并改變了其對(duì)于Prologis的態(tài)度，提高了信任，最終轉(zhuǎn)化成了公司在今后拿地時(shí)的優(yōu)惠政策。

憑借著蘇州園區(qū)的示范效應(yīng)，Prologis在中國(guó)的開發(fā)得到了更多地方政府的支持，開始了一輪超高速的擴(kuò)張。無(wú)論在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、還是內(nèi)陸幾大城市，全都布滿了公司的物流園區(qū)。至2008年，僅用了5年時(shí)間，公司在全國(guó)19個(gè)城市建立起了50多個(gè)物流園區(qū)。

● Prologis"壯士斷腕"應(yīng)對(duì)全球股災(zāi)，GIC成功接盤亞洲業(yè)務(wù)，GLP成立

2008年，由于全球性的次債危機(jī)爆發(fā)，在實(shí)業(yè)界各大企業(yè)都選擇減速擴(kuò)張，而資本市場(chǎng)上的流動(dòng)性也降至低點(diǎn)。Prologis同時(shí)面臨了出租率下降以及后續(xù)資金斷裂的前后夾攻，公司股價(jià)也跌至歷史最低。

同年，來自新加坡的國(guó)家政府投資公司（GIC）最終以13億美金成功收購(gòu)Prologis在中國(guó)的資產(chǎn)和日本的產(chǎn)業(yè)基金權(quán)益以及相應(yīng)的預(yù)估債務(wù)。交易完成之后，Prologis在中日兩國(guó)的品牌"普洛斯"、與管理團(tuán)隊(duì)保持不變，并同時(shí)約定公司三年內(nèi)不得進(jìn)入中國(guó)日本市場(chǎng)從事相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，即使在三年之后也不能以"普洛斯"的品牌進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

自此普洛斯的亞洲業(yè)務(wù)正式分拆，中文名"普洛斯"，英文名則改為"Global Logistics Properties"(GLP)。而隨后于2011年，Prologis剩余的業(yè)務(wù)與原來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安博置業(yè)（AMB Properties）合并，中文名改為"安博"，而英文名仍保留"Prologis"。

自此，兩家企業(yè)分別成為了全球第一、第二的物流地產(chǎn)公司。